Строители Украины: как война изменила строительную карту страны

Читати українською

Полномасштабная война изменила строительный рынок Украины не только по объемам, но и по географии. Данные за 2021–2024 годы показывают, что строительство жилых домов после резкого падения начало восстанавливаться, но уже в другой пространственной логике. Часть новых квадратных метров смещается к западным и центральным регионам, тогда как крупные деловые центры сохраняют концентрацию компаний с основным видом экономической деятельности 41.20 «Строительство жилых и нежилых зданий», но не всегда демонстрируют соразмерные темпы принятия объектов в эксплуатацию. Это важно для понимания будущего восстановления. 

Аналитическая команда YC.Market обнаружила, что карта компаний, карта спроса на жилье и карта фактически принятых в эксплуатацию площадей все меньше совпадают друг с другом.

Инфографика

Главные тезисы

Строительство жилых домов частично смещается в более безопасные регионы. Пять областей, которые в 2024 году превысили собственные показатели 2021 года по принятому в эксплуатацию жилью, увеличили свою долю в общенациональном объеме с 14,4% до 22,6% – это Винницкая, Ровенская, Волынская, Ивано-Франковская и Полтавская области.

В то же время не все западные регионы демонстрируют восстановление: Тернопольская область в 2024 году имела лишь 44,5% от уровня 2021-го по принятому в эксплуатацию жилью.

В 2021 году город Киев и Киевская область имели почти равные объемы принятия в эксплуатацию жилья. В 2024-м Киевская область приблизилась к довоенному уровню на 95%, тогда как Киев – на 72%. Это может указывать на усиление роли пригородов и менее плотной застройки.

Одноквартирные жилые дома стали главным структурным сдвигом. Их доля в общей площади жилых домов, принятых в эксплуатацию, выросла с 38% в 2021 году до 51% в 2024-м. В то же время доля жилых домов с двумя и более квартирами снизилась с 61,7% до 49%.

Строительство нежилых зданий восстанавливается заметно медленнее. В среднем за 2022–2024 годы жилой сегмент составлял 71% от уровня 2021 года, а нежилой – 51%.

Концентрация компаний с основным видом экономической деятельности 41.20 «Строительство жилых и нежилых зданий» демонстрирует, где сосредоточена корпоративная база отрасли, но не всегда напрямую коррелирует с динамикой принятия квадратных метров в эксплуатацию. В выборке YC.Market – 5997 строительных компаний, соответствующих заданным критериям. Почти две трети из них сконцентрированы в шести регионах, но часть областей с лучшей динамикой принятия жилых и нежилых помещений в эксплуатацию имеет среднее, а не наибольшее количество компаний.

Жилищное строительство

В 2021 году в Украине приняли в эксплуатацию 11,4 млн м² жилых домов. В 2022 году, после начала полномасштабного вторжения, показатель снизился до 7,1 млн м². В 2023-м он почти не изменился – 7,4 млн м², а в 2024 году вырос до 9,8 млн м². Региональная детализация показывает, что восстановление строительства жилых домов происходит неравномерно.

В 2024 году пять областей превысили собственный уровень 2021 года по площади принятых в эксплуатацию жилых домов: Винницкая, Ровенская, Волынская, Ивано-Франковская и Полтавская. Их суммарный объем вырос с 1,6 млн м² в 2021 году до 2,2 млн м² в 2024-м. Этот тренд стоит читать не как простое перемещение строительства на запад, а как смещение к территориям с более низкими безопасностными рисками, устойчивым локальным спросом и вероятной лучшей прогнозируемостью частных решений. 

На противоположном полюсе – регионы, где безопасностные риски и, как следствие, инвестиционная неопределенность сильнее сдерживают строительство. Харьковская область в 2024 году имела лишь 29% от уровня 2021-го по принятым в эксплуатацию жилым домам, Сумская – 46,2%, Одесская – 55,9%. Киев как город тоже не вернулся к довоенному уровню, хотя остается одним из крупнейших рынков в абсолютных значениях.

Отдельно стоит смотреть на Киевскую агломерацию. Киевская область в 2024 году почти восстановила показатель 2021 года, тогда как столица осталась заметно ниже – это может свидетельствовать об усилении роли пригородов, частной застройки и менее плотных жилых форматов. После 2022 года жилой дом все чаще воспринимается не только как недвижимость, а как элемент безопасности, автономности и жизненной устойчивости.

Индивидуальное жилье

Изменились не только география строительства жилых домов, но и их тип. В 2021 году в Украине доминировали жилые дома с двумя и более квартирами. Их доля составляла 61,7% общей площади принятых в эксплуатацию жилых домов. В 2024 году этот сегмент снизился до 49%. 

Данные показывают перелом в структуре рынка – в 2024 году одноквартирные жилые дома впервые стали большим сегментом по площади принятия в эксплуатацию, чем жилые дома с двумя и более квартирами. В то же время доля одноквартирных домов выросла с 38% до 51%. Это довольно показательный момент: индивидуальное жилье стало большим сегментом по площади принятия в эксплуатацию, чем многоквартирное. 

Этот сдвиг имеет логику военного времени – крупные многоквартирные проекты требуют более длинного цикла строительства, более значительного финансирования, стабильного спроса и уверенности инвестора – в условиях войны эти предпосылки ослабли. В то же время индивидуальное жилье (одноквартирные жилые дома) лучше соответствует спросу на автономность, меньшую плотность проживания, возможность переезда за пределы крупных городов и больший контроль над жилым пространством.

Нежилое строительство

В 2021 году в Украине приняли в эксплуатацию 4,9 млн м² нежилых зданий. В 2024 году – 2,7 млн м², то есть 54,4% от довоенного уровня. Как и в жилом сегменте, сравнение охватывает 2021–2024 годы – период, для которого доступен полный сопоставимый массив годовой статистики из Статистического ежегодника Украины. Средний показатель за 2022–2024 годы составляет 50,7% от уровня 2021-го. Региональная таблица показывает, что спад в строительстве нежилых зданий был не только глубже, чем в строительстве жилых домов, но и значительно более неравномерным.

Наиболее глубокое проседание наблюдаем в Харьковской области и Киеве. Харьковская область имеет очевидный безопасностный фактор. Киевский случай иной: столица остается крупнейшим центром концентрации компаний с основным видом экономической деятельности 41.20 «Строительство жилых и нежилых зданий» в выборке YC.Market, но принятие в эксплуатацию площадей нежилых зданий в 2024 году было резко ниже уровня 2021-го – это один из самых показательных разрывов между корпоративной базой и фактическим принятием в эксплуатацию новых площадей.

Концентрация корпоративной базы восстановления

Данные аналитической системы YC.Market показывают другую плоскость строительного рынка, а именно места регистрации компаний, которые могут быть привлечены к жилищному и нежилищному строительству. В выборку вошли юридические лица, не находящиеся в процессе прекращения по состоянию на конец марта 2026 г., имеющие основной вид экономической деятельности 41.20 «Строительство жилых и нежилых зданий», коммерческую организационно-правовую форму и общий доход свыше 1 млн грн за 2025 год.

Всего в этой выборке 5997 компаний. Наибольшая концентрация приходится на шесть регионов: Киев, Днепропетровскую, Киевскую, Львовскую, Одесскую и Харьковскую области. Вместе они охватывают 3927 компаний, или 65,5% выборки.

Средний уровень концентрации формируют 12 областей, где количество компаний составляет от 100 до 300. В этой группе есть часть регионов с более сильной динамикой жилищного и нежилищного строительства: Ивано-Франковская, Полтавская, Винницкая, Ровенская, Волынская области. Наименьшая концентрация компаний ожидаемо характерна для территорий со сложнейшими безопасностными условиями, последствиями боевых действий или временной оккупации. В пределах заданных критериев нулевые значения имеют Луганская область, г. Севастополь и Автономная Республика Крым. Минимальные ненулевые показатели – в Херсонской и Донецкой областях.

Концентрация в городах

Городской срез еще четче показывает централизацию строительного бизнеса. Топ-12 городов по количеству зарегистрированных исследуемых компаний охватывает 3582 компании, то есть почти 60% всей выборки. Крупнейший центр – Киев с 1633 компаниями. 

После Киева крупнейшими городскими центрами в выборке являются Днепр, Львов, Харьков и Одесса. Вместе с Киевом они концентрируют 2813 компаний, или почти 47% всей выборки. 

Еще один показательный момент – концентрация компаний внутри отдельных областей. В Запорожской, Харьковской и Одесской областях большинство исследуемых компаний сосредоточено в областных центрах. Это создает сильные городские ядра, но в то же время делает региональную строительную базу более чувствительной к рискам, которые приходятся именно на эти города.

Топ-10 компаний сектора строительства жилых и нежилых зданий

Отдельно приводим десятку компаний строительной отрасли, ранжированных по убыванию выручки, соответствующих критериям исследования YC.Market. В выборку вошли юридические лица, которые не находились в процессе прекращения на конец марта 2026 года, имели основной вид экономической деятельности 41.20 «Строительство жилых и нежилых зданий», коммерческую организационно-правовую форму и общий доход от 1 млн грн за 2025 год.

1. ООО «Ателье Де Франс Киев» / 42862967 – г. Киев

2. ООО «Стройуком» / 40276440 – Закарпатская обл., г. Перечин

3. ООО «ТМ “Плюс Сервис”» / 43199757 – г. Киев

4. ООО «Монолит Будсервис» / 39778632 – г. Киев

5. ООО «Феррострой» / 35107305 – Полтавская обл., г. Горишние Плавни

6. ООО «КСМ-Груп» / 35508002 – г. Киев

7. ООО «Западэлектромонтаж» / 36699380 – Волынская обл., г. Луцк

8. ПрАО «Трест Жилстрой - 1» / 01270285 – Харьковская обл., г. Харьков

9. ООО «Канбуд» / 39167127 – г. Киев

10. ООО «Строительная компания “Ольвия”» / 32448517 – Днепропетровская обл., г. Днепр

Вместо выводов

Данные свидетельствуют о трех параллельных процессах.

Первый – жилищное строительство адаптируется к войне быстрее, чем нежилищное. Оно еще не вернулось к уровню 2021 года, но уже демонстрирует новые точки прироста. Люди меняют место проживания, бизнес релоцируется, общины в более безопасных регионах получают дополнительный спрос. Поэтому часть жилых квадратных метров смещается к западным и центральным областям.

Второй – рынок меняет формат жилья. Рост доли одноквартирных домов показывает спрос на автономность, меньшую плотность и большую гибкость жилых решений. Это связано не только с экономикой, но и с ощущением безопасности.

Третий – корпоративная база остается сконцентрированной в крупных центрах, хотя фактическое строительство все больше зависит от локальных условий. Киев, Днепр, Львов, Харьков, Одесса сохраняют значительное количество компаний. Но прирост жилых и нежилых площадей виден также в регионах, которые не являются крупнейшими по количеству исследуемых компаний.