От 200 до 1500 долларов за подпись: как в Ровно искусственно блокируют строительные паспорта и требуют участки у застройщиков

Земельный рынок Ровно окончательно превратился в закрытое акционерное общество, где любая попытка гражданского строительства без согласования с местными кураторами автоматически приравнивается к финансовому самоубийству.

Свежее расследование издания «Четвертая власть» подробно реконструирует полный цикл чиновничьего вымогательства: от требований бесплатно отдать депутатам горсовета пять земельных участков «На счастливом» до искусственной блокировки строительных паспортов через надуманные исторические ареалы и близость к кладбищу.

Пока эксперты называют локальные запреты Ровенского горсовета «полной ахинеей», которая прямо противоречит Земельному кодексу, местный ДАБК устраивает непослушным застройщикам показательную порку, штампуя предписания о сносе уже готовых домов. Эта история наглядно доказывает, что подорожание коррупционного прайса с 200 до 1500 долларов за подпись — это не просто инфляция, а жёстко контролируемая монополия, обойти которую не помогают даже выигранные апелляционные суды.

«При Хомке было 200 долларов, теперь — 1500». Журналисты собрали свидетельства жителей города, которые решились раскрыть «прайс-лист» ровенских чиновников. В этом расследовании журналисты издания показывают полный цикл земельного вымогательства: как власть искусственно создаёт препоны, чтобы «продать» их «решение» за десятки тысяч долларов или за процент от вашей земли.

Эта история началась банально — с обычного сообщения редакции от читателя. Андрей Лютко написал нам, что хочет рассказать историю о своих участках в Ровно и дальнейших проблемах с городской властью. Но когда мы действительно встретились и перешли к сути, то история перестала быть банальной.

Он рассказал, что городская власть Ровно препятствует его строительству, а случилось это, потому что он, якобы, отказался отдать 5 земельных участков и 20 тысяч долларов. Это была своего рода плата за то, чтобы власть не чинила препятствий в изменении целевого назначения и выдаче нужных разрешительных документов для строительства «На счастливом».

Но обо всём по порядку.

«Пять участков отдаёшь моим депутатам»

Как рассказал Андрей Лютко, он получил два пая рядом с микрорайоном «На счастливом» в наследство от своего крёстного отца:

— Я у него, когда он был жив, выкупил землю — это были два пая. А поскольку тогда действовал мораторий на продажу земли в том районе, то крёстный составил завещание, где меня указал правопреемником земли. Крёстный умер от ковида. Когда эта земля перешла мне, то я переоформил её на своего кума Сергея Христича. Я это сделал, потому что у меня с [Виктором] Шакирзяном (секретарём Ровенского городского совета. — Ред.) очень плохие отношения.

Землю на кума, говорит Лютко, переоформил в августе 2022 года.

dxzzyqzdhyextyhzzzyzzhzyzrzhydxdzykrdzant Андрей Лютко (слева) со своим кумом Сергеем Христичем. Фото из Фейсбука Андрея Лютко

Целевое назначение участков было для ведения личного крестьянского хозяйства, а для того, чтобы там возводить дома, его нужно было изменить. И владельцы земли хотели сделать это через городской совет.

Далее Андрей Лютко рассказал, что начал узнавать, как «подступиться» к местной власти. Говорит, что его знакомый, приближённый к политико-бизнесовой группе «Ровно вместе», посоветовал обратиться к одному депутату:

— Он мне сказал, что всё равно всё идёт через «Велес», через Стельмащука — идите к нему.

Святослав Стельмащук — это депутат от фракции «Ровно вместе», который раньше работал в Госгеокадастре. А ООО «Землеустроительная компания «Велес» принадлежит тестю Стельмащука — Евгению Римчуку.

Лютко и Христич согласились, чтобы проектом землеустройства для изменения целевого назначения занимался «Велес», и якобы заплатили за это. Лютко утверждает, что Стельмащук им предложил схему, как эти два пая в будущем разбить для удобства на 23 участка — по 9–10 соток каждый.

— На тот момент он (Святослав Стельмащук. — Ред.) мне озвучивает: пять участков отдаёшь типа депутатам, типа моим. И мы тебе переводим землю через городской совет. Мы так подумали: сейчас будут вставлять палки в колёса. На тот момент (конец 2022 — начало 2023 года. — Авт.) один участок стоил под 40 тысяч долларов. Сейчас уже вдвое больше, конечно.

— Вы согласились? — журналистка.

— На пять участков мы согласились.

Согласно данным с сайта Ровенского горсовета, проект решения по изменению целевого назначения на сайте обнародовали ещё в феврале 2023 года. Первого марта постоянная комиссия по вопросам архитектуры, строительства и землеустройства отложила его на доработку. В июне эта же комиссия приняла этот вопрос «на рассмотрение сессии».

Затем вопрос включили в повестку дня июльской сессии, но не рассмотрели. Рассмотрели уже на сессии в августе 2023 года — вопрос не набрал достаточного количества голосов.

— Шакирзян рубит всю эту историю на сессии. Мы были на сессии, всё законно, проект решения. Потом мне передают другие люди: пять участков и… 20 тысяч долларов. Поймите, тут уже просто не хватало… Это уже был немного перебор полный.

Лютко рассказал, что эти 20 тысяч долларов должны были быть для посредника, который вёл переговоры с властью. Они не согласились на такие условия.

Через какое-то время он узнал, что землю можно «перевести» через Госгеокадастр, в обход сессии. Они подготовили документы, взяли выписку из градостроительной документации и обратились туда.

— У нас зона в генплане города Ж-1 (согласно зонингу, участки действительно находятся в этой жилой зоне. — Авт.). Вообще вопросов нет. Все критерии, все подходят. Я меняю эту землю.

Мы спросили у эксперта земельного законодательства и градопланирования Георгия Могильного, законно ли изменять целевое назначение участков без городского совета.

— Там прямой конфликт двух норм в одном и том же пункте 23 раздела Х переходных положений Земельного кодекса Украины. Первая часть говорит, что должен быть проект землеустройства, и местный совет должен принять решение. Вторая часть говорит, что владельцы могут делать сами при определённых условиях.

Если коротко, то одна норма говорит, что целевое можно менять только через местный совет. Вторая говорит, что если участок расположен в пределах функциональных зон, определённых генеральными планами населённых пунктов, планами зонирования, детальными планами территорий, то собственник участка может изменять целевое назначение без разработки проекта землеустройства и без обращения в местный совет.

В таком случае собственник должен подать заявление государственному регистратору и приложить к нему выписку из градостроительной документации относительно зонинга.

Эксперт по земельному законодательству и градопланированию Георгий Могильный. Фото с investigator.org.ua

Андрей Лютко утверждает, что после изменения целевого назначения в обход совета у них начались проблемы:

— Мне нужно разрешение на начало строительных работ. Я начал строиться там. Я за это время сделал канализацию, свет, воду, электричество, газ, за свои «бабки» я всё это провёл. У меня там вроде вся улица. Они мне разрешение на начало строительных работ не дают (речь идёт о строительном паспорте. — Авт.). Я пошёл в суд.

Как рассказал мужчина, они выиграли суд в первой инстанции и в апелляции.

— Мы выиграли. Приносим ту апелляцию — к спине. Они пишут в отказе: сделайте детальный план территории, бьют на это. Потом я смотрю, что можно сейчас во время войны без строительного паспорта, опять же без них — через схему намерений застройки. Я беру регистрирую эту схему намерений застройки.

Как объясняет эксперт по земельному законодательству и градопланированию Георгий Могильный, строительный паспорт и схема намерений застройки имеют существенные различия:

— Разница между строительным паспортом и схемой намерений застройки принципиальная. Если что-то не так будет со строительным паспортом, то есть ответственный чиновник, которого можно привлечь к ответственности. А за махинации в схеме намерений застройки никого к ответственности не привлечешь, потому что её не существует на уровне законов.

Могильный говорит, что схема намерений застройки в принципе не имеет процедуры получения:

— Заказчик строительства нанимает сертифицированного архитектора, тот ему рисует фактически любые прихоти и загружает это в систему. И только последними изменениями в марте предусмотрели, что таких архитекторов могут проверять органы ДАБК.

Чтобы получить строительный паспорт, объясняет Могильный, собственник должен обратиться с соответствующим заявлением в Управление архитектуры и градостроительства местного совета, где специалист всё проверит и тогда либо выдаст паспорт, либо отказ.

— Я уже и обращался к серьёзным людям, мощным, подходили вроде к Шакирзяну. Говорит мне вроде мы обманули депутатов. Но ведь были документы на сессии. Ну, если разумно даже — чего бы я давал заднюю, если у меня проект решения был зарегистрирован. Я хотел с Шакирзяном встретиться, а он категорически не хочет, — рассказал Андрей Лютко.

Марафон отказов

После изменения целевого назначения двух больших участков на строительство и обслуживание жилого дома, их разбили на 23 меньших.

Часть этих участков продали. Все владельцы этих участков, которые обращались в Управление градостроительства и архитектуры Ровенского горсовета за строительным паспортом, получили отказ. Всего обращения были относительно семи участков из 23-х.

Всего причины отказа: непредоставление полного пакета документов и несоответствие намерений застройки земельного участка требованиям градостроительной документации на местном уровне, строительным нормам и правилам.

Мы подробнее расскажем о всех препятствиях на примере одного участка площадью 8,2 сотки, принадлежащего Сергею Христичу. На участке уже есть дом. Сергей Христич присутствовал во время одной из встреч журналистки с Андреем Лютко, но отказался предоставить комментарии к этой статье. Мы готовы опубликовать их, если он передумает.

Так выглядит уже построенный дом на участке. По словам Лютко, коттедж планируют продать

Основанием того, что документ вернули, стало то, что, например, схема намерений застройки не содержит информацию о расстояниях до расположенных на соседних земельных участках зданий.

А также то, что Ровно не утвердило научно-проектную документацию относительно исторических ареалов. Вследствие этого архитектор или инженер-проектировщик, который вносит в систему схему намерений застройки, не в состоянии соблюсти ограничения в использовании земель, определённых Законом Украины «Об охране культурного наследия».

«В таком случае для получения права на выполнение строительных работ необходимо подать уведомление о начале выполнения строительных работ на основании строительного паспорта, выданного уполномоченным органом архитектуры», — отметили в отказе.

«Это всё выглядит как банальное вымогательство»

В конце декабря 2025 года Сергей Христич обратился в суд уже со вторым иском — теперь к Управлению государственного архитектурно-строительного контроля Ровенского горсовета.

Ровенский окружной суд полностью удовлетворил его и обязал Управление зарегистрировать уведомление о начале строительных работ. Но в этом деле Управление ДАБК подало в суд и сейчас решение суда рассматривают в апелляции.

Суд в решении указал, что согласно законодательству, Управление не имеет полномочий на такие отказы, потому что принятие уведомления фактически осуществляется по «декларативной процедуре».

«Более того, поведение ответчика, который неоднократно и по надуманным причинам отказывал истцу в выдаче строительного паспорта, а затем и в регистрации Уведомления о начале выполнения строительных работ, создавая искусственные препятствия в застройке принадлежащего ему на праве частной собственности земельного участка, который имеет соответствующее назначение, свидетельствует в пользу того, что субъект властных полномочий использует предоставленные ему полномочия не с той целью, с которой ему эти полномочия предоставлены», — говорится в решении суда.

Относительно исторических ареалов суд объяснил, что генпланом в том месте не предусматривалось и не предусматривается наличие исторического ареала.

Кроме того, права собственников земельных участков на застройку не могут быть поставлены в зависимость от неразработки и неутверждения научно-проектной документации, которой должны быть определены границы и режимы использования исторических ареалов.

Эксперт по земельному законодательству Георгий Могильный говорит, что если управление хотело отказать в уведомлении о начале строительных работ, то должно было действовать иначе:

— Они сначала должны были зарегистрировать уведомление. Далее — обратиться в Минразвития с просьбой разрешить внеплановую проверку для проверки достоверности данных, указанных в уведомлении. И после этого, если обнаружат нарушения, то выдать предписание и обратиться в суд об отмене права на проведение строительных работ, приобретённого на основании зарегистрированного уведомления.

Могильный говорит, что отказы в предоставлении строительного паспорта были безосновательными.

— Это всё выглядит как банальное вымогательство. А безумные взятки с тех, кто рискнул нарушить установленный порядок и демонстрирует пример для других — городская власть, чтобы другие понимали последствия, устраивает публичную порку и демонстрирует, что для наглых всё ещё дороже, — комментирует эксперт.

Об управлении ДАБК

Кроме отмены уведомления о начале строительных работ, Управление государственного архитектурно-строительного контроля Ровенского горсовета (далее — ДАБК) проводит внеплановые проверки на строительствах Лютко и Христича.

Результатом стали предписания о приостановке стройки и сносе незаконно возведённых сооружений. ДАБК ссылается на то, что у владельцев нет строительных паспортов. И это правда.

Начальник Управления государственного архитектурно-строительного контроля Ровенского горсовета Андрей Стародуб. Стоп-кадр из сюжета «Суспільне.Рівне»

Юристка Андрея Лютко и Сергея Христича во время встречи показала несколько стопок бумаг и рассказала, что всё это присылает ДАБК. Копии получили и журналисты во время подготовки этой публикации.

Например, 7 августа 2025 года на участок, принадлежащий Христичу, ДАБК сначала выдало предписание о прекращении строительства до получения строительного паспорта с дедлайном 7 октября.

Но к этой дате Христич не получил его, поэтому 19 ноября главный специалист инспекционного отдела ДАБК Андрей Столярчук выдал предписание в срок до 19 января 2026 года «снести самовольно построенный объект».

На многих участках уже есть дома или фундаменты, но до сих пор нет строительных паспортов

Аналогичные предписания от Столярчука, с той же датой относительно сноса, Лютко, Христич и их родственники получили и на два другие участка. На одном должны снести двухэтажный жилой дом, а на другом — фундамент здания.

— Они на меня наслали ДАБК наше местное, этот Стародуб ездит. Он говорит: «Андрюха, я ничего не могу сделать, потому что заставляют. Заставляют». И предписания мне какие-то пишут. «Стопорят» как только могут. Хотя вообще нет никаких оснований это делать, — утверждает Андрей Лютко.

Мы обращались за комментарием к руководителю управления ДАБК Андрея Стародуба. Когда он услышал вопрос, то попросил, чтобы журналистка отправила их на электронную почту управления и «мы вам официально дадим ответ».

Но Управление фактически проигнорировало их, лишь прокомментировали судебное решение Ровенского окружного суда относительно уведомления о начале строительных работ.

Они считают, что оно не соответствует требованиям процессуального кодекса, потому что «…принято как без полного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, так и с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела». Мол, решение пока не набрало законной силы и находится на стадии апелляционного обжалования.

К кому нужно идти и сколько заплатить

Такие проблемы возникают и у других? Готовя этот материал, мы опросили не только упомянутых владельцев земли. Оказалось, это не единичный случай.

Правда, бизнесмены предпочитают рассказывать об этом разве что анонимно, чтобы не накликать на себя проблем в будущем.

Например, один из предпринимателей на условиях анонимности рассказал нам пошагово, к кому нужно идти и сколько заплатить, когда имеешь землю и хочешь на ней строить. Он утверждает, что куратор всего процесса — застройщик микрорайона «На Счастливом» и кум Виктора Шакирзяна Роман Курис.

На вопрос, как он тогда договаривается со всеми структурами, предприниматель коротко ответил: «Он всем платит».

Предприниматель говорит, что проект решения по изменению целевого назначения должна делать фирма «Велес».

— Другие фирмы проект решения делают за 15–20 тысяч гривен, а у Стельмащука — 40.

— А если вы не сделаете у него, то вам никто потом ничего не зарегистрирует? — Журналистка.

— Нет, он только должен всё делать.

Какую взятку должен принести человек, чтобы не иметь проблем с изменением назначения:

— Изменение целевого назначения через сессию Ровенского горсовета — 100 тысяч долларов. На сегодня. Можно поторговаться.

— Это за какую площадь? Или нет значения?

— Около двух гектаров. Сейчас уже у них мода брать не деньгами, а землей.

— Это какой процент земельного участка?

— От 10 до 30%.

Предприниматель рассказывает, что законодательство позволяет изменять целевое назначение через Госгеокадастр. Но, чтобы такое не проходило, то в Ровенском горсовете приняли на сессии решение, согласно которому, если целевое назначение менялось без решения Ровенского горсовета, то Управлению градостроительства и архитектуры запретили выдавать строительные паспорта на такие участки.

— Депутат, который этим занимается, посчитал, что когда люди начали это делать, то до них не дошло 700 тысяч долларов. Он и придумал схему, чтобы мы их не обходили. Это теперь поставили на жесткий контроль. Если через Госгеокадастр изменил — ничего не пропускают, — добавляет предприниматель.

Рассказывает, что на земле строить можно только после получения строительного паспорта.

— Если ты начинаешь это делать без разрешительных документов, то есть Андрей — начальник ДАБК. У него есть там люди, и он лично объезжает все эти объекты, смотрит и в понедельник с папочкой к Курису.

Предприниматель утверждает, что за один строительный паспорт нужно заплатить 1500 долларов, добавляет, что «при Хомке было 200 долларов».

— Без денег, подавай — не подавай — будет отказ по чему угодно.

Еще один предприниматель, занимающийся куплей-продажей земли, подтвердил эту схему.

Добавил, что никому не дают обойти Ровенский горсовет по изменению целевого назначения, чтобы не было прецедента:

— Потому что другой придет и скажет: «Ну, ему можно, а мне что нельзя?»

Мы позвонили Роману Курису, чтобы расспросить, действительно ли он является куратором, но когда он услышал, кто ему звонит, ответил: «Валерий, я с журналистами не общаюсь».

«Решение Ровенского горсовета — это полная ахинея»

Мы обратились к депутату Ровенского горсовета Святославу Стельмащуку, чтобы он прокомментировал обвинения в свою сторону. Позиция депутата категорична: слова Лютко он называет неправдой.

По его словам, он никогда не рекомендовал обращаться в «Землеустроительную компанию “Велес”» с вопросами об изготовлении документации по землеустройству. Как аргумент добавляет:

— Подтверждением этому является количество проектов решений, которые выносятся на рассмотрение сессии, в которых всегда указывается информация о разработчике документации, где вы увидите, что указанная компания фигурирует в 5-6 случаях на 100 проектов решений. Такая рекомендация или обязательство было бы нарушением антикоррупционного законодательства.

Стельмащук говорит, что не помнит такого человека как Андрей Лютко, хотя допускает, что тот мог приходить на личный прием граждан. Но добавляет, что в таком случае мог просто разъяснить нормы земельного законодательства и ничего больше.

Почему не поддержал проект решения по изменению целевого назначения, говорит, что не сделал этого, потому что:

— Указанные две земельные участки находятся в санитарной зоне кладбища «Новый Двор», которая составляет 300 метров (согласно визированию, то лишь частично. — Ред.), в которой запрещено строительство жилых домов. На момент рассмотрения указанного проекта решения, любые выводы от специально уполномоченных государственных органов, которые могут согласовывать такое строительство жилых домов на этих территориях, не предоставлены, поэтому такое голосование противоречило бы нормам действующего законодательства.

Относительно проблем с ДАБК, то и здесь у него есть объяснения, почему так происходит.

— Целевое назначение земельных участков, о которых идет речь, изменили без рассмотрения указанного вопроса на сессии Ровенского горсовета, что противоречит нормам Земельного кодекса Украины, а именно пункту 23 Раздела Х, согласно которому до внесения в Государственный земельный кадастр сведений о функциональных зонах, изменение целевого назначения земельных участков осуществляется по проектам землеустройства относительно их отвода.

Мы писали выше о противоречии норм закона, но депутат трактует всё однозначно:

— В соответствии с решением Ровенского городского совета №4461, запрещено Управлению градостроительства и архитектуры исполнительного комитета Ровенского городского совета выдавать строительные паспорта в таких случаях. Должно быть решение сессии об изменении целевого назначения, или действующий детальный план территории. В случае участков Христича нет ни того, ни другого, — говорит Святослав Стельмащук.

Действительно, такой запрет действует в Ровенской общине. Эксперт по земельному законодательству Георгий Могильный комментирует это решение так:

— Это полная ахинея, которая противоречит всем ключевым нормам законодательства.

Стельмащук же историю с участками Лютко вообще называет похожей на земельно-строительную аферу:

— На этих участках сейчас осуществляется строительство или уже построены до десятка домов, без какого-либо разрешительного документа. По моему мнению, указанные факты свидетельствуют, что владельцы земли ввели в заблуждение людей, которые приобрели у них землю, не сообщив, что участки находятся в санитарной зоне кладбища, целевое назначение изменено без решения сессии, отсутствует детальный план территории.

Учитывая все эти факты, по моему мнению, мала вероятность сдачи в эксплуатацию уже построенных домов. Поэтому, если читают этот материал владельцы приобретенных земельных участков, рекомендую обратиться к Христичу или к Лютко с требованием возвращения средств за земельные участки и средств, которые потрачены на строительство, пока эти лица не уехали за границу, ведь эта ситуация похожа на большую земельно-строительную аферу, — говорит Святослав Стельмащук.

Депутат также добавляет, что разговоров о взятке с Лютко он никогда не вел:

— Если бы такой разговор был, то я бы обратился в правоохранительные органы с соответствующим заявлением о предложении от него неправомерной выгоды. Точно могу сказать, что так как такая информация будет опубликована публично относительно меня, то этого Андрея Лютко ждет такая же участь, как и Андрея Черепанова, экс-директора КП «Парк культуры и отдыха им. Т. Г. Шевченко», который также много чего наговорил относительно меня, после чего я был вынужден обращаться в суд о защите чести и достоинства и деловой репутации, который я выиграл. И уже новый директор на сессии Ровенского городского совета публично опровергал распространенную недостоверную информацию, а Черепанов был уволен с должности.

Мы также обратились за комментариями к исполняющему обязанности городского головы Ровно Виктора Шакирзяна и директора Управления ДАБК Андрея Стародуба, но на момент публикации материала ответов не получили.

Авторы: Валерия Хомич Мирослава Примак

Источник: «Четверта влада»