Обережно, шахраї: як безпечно орендувати квартиру

Читати українською

Ринок оренди квартир у Києві — один з найприбутковіших. Особливо якщо врахувати співвідношення рівня заробітної платні та середньостатистичної ціни на оренду навіть однокімнатної квартири у Києві.

Відповідно до даних Державної служби статистики України, середній дохід жителів столиці становить близько 12 тисяч, а оренда однокімнатної квартири — 7-8 тисяч на місяць, плюс комунальні послуги. Ще минулого року ціни на оренду були нижчими на 15-20%.

Відповідно до даних Державної служби статистики України, середній дохід жителів столиці становить близько 12 тисяч...

Ми надсилали запит до Патрульної поліції та Генеральної прокуратури України про кількість кримінальних та адміністративних проваджень за фактом шахрайства при оренді квартири у Києві. На жаль, вони не змогли надати жодної інформації, оскільки немає «загального складу злочину».

Як можуть ошукати

Серед власників квартир та ріелторських агентств є ті, хто справді ними являються, а є шахраї. Окремі групи осіб мають певні схеми, яких дотримуються при здачі квартири в оренду. Розглянемо найбільш поширені кейси.

«Заплатіть завдаток, якщо хочете бути першими в черзі»

На різноманітних сайтах (починаючи OLX та завершуючи тематичними сайтами з оренди квартир) можна знайти квартири, які за кілька хвилин після публікації посту уже мають чергу у 5-10 чоловік. Коли телефонуєш за вказаним номером, слухавку зазвичай бере сам власник квартири. Він розхвалює її, перераховує усі переваги та говорить, що ви n-ні у черзі. До прикладу, ви будете сьомими, якщо запишетеся на перегляд.

І власник, і наймач розуміють реалії ринку та усвідомлюють, що квартиру потрібно орендувати щойно знайшов підхожий варіант. Відтак, власник пропонує сплатити завдаток, аби переміститися вгору у черзі та стати першим всього за 500-1000 гривень, які у разі оренди квартири будуть включені до першої місячної оплати.

Звісно ж, ніякої квартири не існує, а якщо існує, то її вже орендують до того, як ви туди доїдете. Гроші надіслані на картку власника повернути зазвичай неможливо.

«Потрібно укласти договір про користування послугами нашої фірми»

Занизька ціна для квартири з ідеальним ремонтом — привід ретельніше придивлятися та перевіряти. Часто, коли зателефонуєте за вказаним на сайті номером, ви почуєте ім’я людини та якусь назву компанії, яка, якщо вірити співрозмовнику, допомагає власникам квартир знайти орендарів. Співрозмовник запрошує вас завітати в офіс перед тим, як оглянути квартиру, оскільки у них там ключі або договір, а після прибуття на місце вже дають договір на підписання.

Так званий «одноденний офіс», який орендується на годину-другу, аби прийняти кілька таких клієнтів, зазвичай не має ніяких розпізнавальних знаків, кількість меблів та внутрішнього декору мінімізована, жодних папок або документів на столі немає, працівників в приміщенні один або двоє. 

Вам пропонують підписати договір, який регулюватиме ваші стосунки з компанією. Важливо: потрібно внести оплату за послуги фірми у розмірі місячної платні за знайдену квартиру. У договорі на перший погляд все цілком правомірно, проте квартиру ви зможете оглянути лише після того, як сплатите кошти. Виключно протягом доби.

Очевидно, що квартири не існує, договір липовий, «одноденний офіс» за годинку вже звільнив приміщення, а ви втратили доволі велику суму.

«Квартира ще на ремонті, можете сплатити зараз, а заселитеся потім»

Більш схожа на правомірну схема виглядає таким чином, що ви знаходите квартиру, зустрічаєтеся з власником, оглядаєте її: там ще відбувається ремонт. Власник пропонує вам сплатити кошти за перший і останній місяці оренди, ключі квартири не видає, оскільки ще немає сенсу заїжджати, договір не підписаний. Зв’язок підтримуємо протягом усіх ремонтних робіт, а у день заїзду — тиша.

Як себе захистити

Щоб зрозуміти, як відстояти своє право на орендовану квартиру у разі неправомірно укладеного договору, ми поспілкувалися з директоркою юридичної компанії «Пріма Лідер Групп» та адвокатом Діною Дрижаковою.

Наскільки важко у судовому порядку відстояти своє право на орендоване житло у разі неправомірного укладення договору про оренду?

В першу чергу слід пам’ятати, що незнання законів не звільняє від відповідальності та наслідків незнання законів.

Норми глави 59 Цивільного кодексу стосуються безпосередньо найму житлових приміщень. У разі порушення норм законодавства, договір можна визнати в судовому порядку недійсним.

Для того, щоб визнати договір недійсним і відновити права, які ним були порушені, слід скласти заяву до суду і додати відповідний договір. Прийняте суддею рішення буде залежати від доданих сторонами доказів їх правоти. Тому краще крім «договору» збирати платіжки за комунальні послуги, інтернет, тобто все, чим можна довести факт проживання. Проте існують і випадки, коли договір лишається у хазяїв квартир і додати в суд нічого. Тому тут в якості доказів можуть бути банківські перерахунки на платіжну картку, покази свідків, але процес доказування відповідно ускладниться.

За якими статтями Кримінального або Адміністративного Кодексу України можна притягнути до відповідальності шахраїв у разі, якщо договір укладено неправомірно і про виконання його умов мова не йде?

Якщо говорити взагалі про ошуканих наймачів, то, звісно, це стаття Кримінального кодексу про шахрайство, але також в певних випадках в залежності від ситуації може бути стаття за самоуправство, наприклад, безпідставне виселення наймачів житла

Кодекс про адміністративні правопорушення передбачає у статті 51 дрібне викрадення чужого майна шляхом крадіжки, шахрайства, привласнення чи розтрати і тягне за собою накладення штрафу від десяти до тридцяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або виправні роботи на строк до одного місяця з відрахуванням двадцяти відсотків заробітку, або адміністративний арешт на строк від п’яти до десяти діб. Гроші слід розуміти як майно.

Які документи варто перевіряти у власника квартири (того, що називає себе таким), у ріелтора або агенції?

В першу чергу серед документів, які необхідно перевірити:

• наявність права власності тієї особи, з якою безпосередньо буде укладатися договір оренди (найму) житла;

• витяг з реєстру речових прав або свідоцтво про право власності;

• ріелтор: документи, які посвідчуються його посаду; самозайнятий підприємець: документи на ФОП; представник агентства — документи агенції, де вказано, що він працевлаштований.

Чи можна власноруч перевірити хто є власником квартири?

Існують відкриті реєстри речових прав, де за 17 гривень можна взяти інформаційну довідку про приналежність квартири тій чи іншій особі.

З життя

Історія І. Марія живе у Києві вже понад 5 років, працює. Розповідає, що неодноразово стикалася із шахрайством при оренді квартири, проте каже, що не завжди легко врахувати усі деталі та бути впевненим у тому, що квартира справжня, договір правомірний та все буде гаразд.

«Це був перший досвід з оренди житла в Києві. Ми з хлопцем шукали навіть не квартиру, а кімнату, щоб знімати удвох — ціни на оренду в Києві у вересні зашкалювали. За однокімнатну квартиру десь на ДВРЗ просили всю мою місячну зарплату.

Хлопець знайшов кімнату в старому, але приємному будинку в районі метро Сирець. За винятком ванни, що знаходилася прямо на кухні (але з легкої руки записувалася на користь уявлень про трешову романтику, що неодмінно має супроводжувати твою першу зйомну кімнату), все виглядало в межах уявлень про "жити можна". В день підписання угоди нас зустріла жіночка-ріелтор, яка дуже поспішала, і ми чомусь сіли до машини, як виявилось трохи згодом, племінника власника дому. Ми їхали на його роботу — нею виявилася охоронна будка чи то якогось СТО, чи то недорежимного об’єкту. "По секрету" племінник розповів нам жалісливу історію, що власник — його дідусь, в якого нещодавно померла і дружина, і дочка, і залишився він один з однією шиншилою у клітці в тій же сторожовій будці. Угоду підписали там само — нею виявився погано віддрукований, з розмазаною фарбою принтера документ російською мовою. "Ну ладно, може це дійсно зайве", — подумала я. На щастя, ми не давали завдаток і заплатили за один місяць.

В підсумку ми прожили там тиждень. Хазяїн дому, який, як нас запевняли, адекватна людина, щоденно напивався до того стану, що не впізнавав своїх квартирантів. Кілька спроб повернути гроші — через ріелтора, в тому числі, що виявився не ріелтором, а близькою родичкою, яка просто взяла гроші надурняка, і методично ігнорувала наші дзвінки, — закінчилися нашою звідти втечею. За день після того, як квартирант зверху — колишній зек (ні, нас не попереджали про це) — витяг з-за дому схований пістолет, і пішов нагору з’ясовувати свої стосунки з дамою серця і товаришем по чарці, ми втекли. Без грошей, звісно.

Ще була історія, як ми терміново шукали квартиру, де нам би дозволили жити з котом і собакою. Знайшли. Дали одразу гроші ріелтору (50%), бо могли з усіма співмешканцями підписати контракт увечері, а один співмешканець просто злився. Гроші без розписки, кілька місяців обіцяли віддати: "бо квартиру ще не здали". Так нічого і не повернули, хоча ріелтор працювала через компанію. Тут був наш промах, звісно.

Після цього ми ще не раз мали неприємні історії як з сусідами, так і з тими ріелторами, які працювали через фірми. Це дало нам зрозуміти, що хаос у сфері оренди житла у Києві має неймовірні масштаби. І прорахувавши все, ніколи не знаєш, чи точно це все».

Історія ІІ. У редакції теж є власний досвід, щоправда, все завершилося спокійніше. Наша журналістка шукала квартиру для оренди та випробувала на собі дві схеми, що вказані вище.

«Ми почали шукати квартиру з хлопцем завчасно: планували з’їхати вже за кілька тижнів. Від послуг ріелторів вирішили відмовитися, оскільки ми не вважали, що їхній гонорар становить аж половини вартості оренди за місяць. Наслухавшись порад від друзів та знайомих, вирішили шукати квартиру на OLX — мовляв, там без посередників і без націнки. Кілька десятків дзвінків: "вже зайнята", "ви п’ятнадцята в черзі", "я парочкам не здаю". Ще кілька спроб знайти квартиру завершилися пропозицією з боку власника сплатити тисячу гривень, якщо ми хочемо перестрибнути вгору у черзі.

Нарешті, мій хлопець каже, що ввечері домовився на огляд, але ріелтори просять заїхати до них в офіс далі по вулиці та підписати якісь документи. Оскільки це був перший досвід, я попросила тата поїхати разом з нами й проконтролювати процес підписання договору. 40 хвилин очікування, поки нас хтось зустріне, офіс-одноденка і відсутність будь-яких розпізнавальних знаків всередині. Нам запропонували підписати договір про те, що ми отримуємо послуги від фірми, яка займається пошуком наймачів квартири, і сплачуємо перший внесок за квартиру (у вартості 5500 грн — місячна оренда) як за користування послугами фірми. Квартиру ми зобов’язувалися переглянути протягом доби, у разі, якщо ми не виконаємо цей пункт договору, кошти нам не повернуть. Тато спитав: "Спочатку гроші, а потім квартира? До побачення. Ви мене проведете, чи я сам знайду вихід?". Пізніше в інтернеті я знайшла розповіді ошуканих наймачів, які розповідали, що офіс виїжджає з того приміщення, ніхто слухавки не бере, а ключі до квартири не підходять».

Доволі важко звертати увагу на усі деталі при оренді квартири та підписанні договору, а ще складніше — захистити свої права у суді. Відтак, варто запам’ятати головне правило: спочатку квартира (огляд та уся документація), потім — гроші.